Drobné opravy v nájemním bytě: Co se změnilo od ledna 2026?

Kdo má zaplatit opravu kapajícího kohoutku, výměnu zámku nebo servis některého ze spotřebičů v nájemním bytě? Rozdělení povinností mezi nájemníka a pronajímatele patří k častým tématům, která mohou při pronájmu nemovitosti vyvolat nedorozumění.

Od 1. ledna 2026 se změnily finanční limity pro drobné opravy a běžnou údržbu v nájemních bytech. Nová pravidla reagují na růst cen materiálu a řemeslných prací za posledních deset let. Základní princip rozdělení povinností zůstává stejný, upravily se však částky, podle kterých se určuje, jaké náklady hradí nájemník.

Vyšší limit pro jednu opravu i celkové roční náklady

Rozsah drobných oprav a běžné údržby upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Jeho finanční limity se po deseti letech zvýšily, aby lépe odpovídaly současným cenám.

Od ledna 2026 platí dva základní limity:

• 1 500 Kč za jednu opravu. U oprav, které nejsou výslovně uvedeny v nařízení, se za drobnou opravu považuje oprava, jejíž náklady nepřesáhnou 1 500 Kč. Opravy výslovně vyjmenované v nařízení se posuzují podle jejich druhu. Ve všech případech je nutné zohlednit také roční limit nákladů.
• 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy za rok. Tato částka určuje roční limit nákladů na drobné opravy. Po jeho dosažení už nájemník další náklady na drobné opravy v daném roce nehradí.

Dříve činil limit na jednotlivou opravu 1 000 Kč a roční limit 100 Kč za metr čtvereční. Zvýšení zohledňuje vývoj cen, nikoli změnu samotného principu rozdělení povinností mezi obě strany.

Kolik činí roční limit v praxi?

Výše ročního limitu se odvíjí od podlahové plochy bytu. U bytu o velikosti 60 m² činí po změně 9 000 Kč za rok. Předchozí limit byl 6 000 Kč.

To ale neznamená, že nájemník musí každý rok tuto částku zaplatit. Jde o maximální souhrnnou částku za drobné opravy, které se do ročního limitu započítávají. Skutečné náklady mohou být výrazně nižší.

Je také důležité vědět, že náklady na dopravu řemeslníka a obdobné vedlejší výdaje se do stanovených limitů nezapočítávají. Nájemník je proto může hradit samostatně i po dosažení ročního limitu.

Co se započítává do ceny opravy?

Při posuzování limitu jedné opravy je důležité vědět, které náklady se do něj zahrnují. Rozhodující je cena samotné opravy, tedy zejména materiál a práce řemeslníka.

Naopak náklady na dopravu řemeslníka a obdobné vedlejší výdaje se do limitu jedné opravy nezapočítávají. Pokud je například na faktuře zvlášť uvedena doprava, nepřičítá se automaticky k ceně opravy při posuzování stanoveného limitu.

V praxi se proto vyplatí uchovávat faktury a doklady s přehledným rozpisem jednotlivých položek. Usnadní to kontrolu nákladů i případné řešení sporu mezi nájemníkem a pronajímatelem.

Které opravy obvykle hradí nájemník?

Nařízení vymezuje konkrétní druhy drobných oprav. Obecně jde především o části bytu a jeho vybavení, které se běžným používáním opotřebovávají.

Mezi typické příklady patří:

• opravy podlah, prahů a lišt;
• opravy částí oken a dveří, klik, zámků, rolet a žaluzií;
• výměny a opravy vypínačů, zásuvek, jističů a zvonků nebo výměny žárovek;
• opravy vodovodních baterií, sprch, umyvadel, van, dřezů, sifonů a splachovačů;
• opravy uzávěrů vody a plynu, s výjimkou hlavních uzávěrů bytu;
• ověřování a opravy bytových vodoměrů a měřičů tepla;
• drobné opravy kuchyňských spotřebičů a vestavěného nábytku, který patří pronajímateli;
• některé opravy topných zařízení, například výměna termostatu u kotle.

Uvedené příklady nejsou úplným výčtem. Konkrétní povinnost se vždy posuzuje podle druhu opravy a podmínek stanovených nařízením vlády.

Povinnosti nájemníka nekončí u oprav

Vedle drobných oprav zahrnuje nařízení také běžnou údržbu bytu. Na tu se někdy zapomíná, přestože je nedílnou součástí povinností nájemníka.

Běžná údržba zahrnuje například pravidelné čištění vodovodních výtoků, sifonů a dalších zápachových uzávěrek, digestoří, sprch, umyvadel, van, dřezů a splachovačů. Patří sem také péče o kuchyňské sporáky a trouby, kuchyňské linky a vestavěné či přistavěné skříně.

Do běžné údržby spadají rovněž některé kontroly a čištění topných zařízení, kamen, kotlů, kouřovodů a souvisejících rozvodů. Nájemník má na starosti také malování, tapetování a drobné opravy omítek.

Je však důležité rozlišovat mezi běžnou údržbou, drobnou opravou a větší opravou nebo výměnou zařízení. Například výměna tělesa ústředního vytápění patří mezi povinnosti pronajímatele.

Mohou se nájemník a pronajímatel dohodnout na jiných limitech?

Pronajímatel nemůže nájemní smlouvou stanovit vyšší finanční limity pro drobné opravy, než připouští příslušné nařízení vlády. Dohoda na nižších limitech je naopak možná, pokud respektuje platné právní předpisy a ochranu nájemce.

Samotné zvýšení limitů od ledna 2026 nevyžaduje automatickou změnu nájemní smlouvy. Nová pravidla se uplatní podle aktuálně účinných právních předpisů. Pokud si strany přejí smluvní ujednání upravit, musí přitom respektovat zákonnou ochranu nájemce.

Jak předejít sporům při pronájmu bytu?

Nejlepší prevencí nedorozumění je jasná komunikace. Nájemníci by měli vědět, které opravy a údržbu hradí sami, zatímco pronajímatelé by měli mít přehled o aktuálních pravidlech a způsobu evidence nákladů.

Při vzniku závady je vhodné nejprve zjistit, o jaký typ opravy jde, kolik bude stát a zda už nebyl vyčerpán roční limit. Pokud není rozdělení povinností jednoznačné, je lepší situaci před objednáním opravy konzultovat s druhou stranou.

Zvýšení limitů přináší především aktualizaci částek po dlouhém období, během něhož rostly ceny materiálu i práce. Pro nájemníky i pronajímatele je proto důležité znát nejen nové částky, ale také rozdíl mezi drobnou opravou, běžnou údržbou a větší opravou, za kterou odpovídá vlastník nemovitosti.